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ALERTA DE CAMACOL CALDAS POR EL RIESGO DEL ACCESO DE LAS FAMILIAS A SOLUCIONES DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN MANIZALES Y A LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LAS INVERSIONES DE LARGO PLAZO
 
Durante más de 40 años CAMACOL CALDAS ha participado con entusiasmo y ahínco en los diálogos que han contribuido a establecer las bases del desarrollo de la ciudad y la región y ha aportado a establecer mejores condiciones para el desarrollo urbano y constructivo, siempre procurando un mayor y mejor acceso a la vivienda para todas las familias.
 
Siempre hemos sido respetuosos del intercambio de ideas y del debate y hemos expuesto y argumentado con respeto y con cifras, datos y hechos, nuestro apoyo y contradicción frente a planteamientos y propuestas que pueden afectar o beneficiar el modelo de desarrollo que se ha propuesto para la ciudad; no obstante las decisiones adoptadas el día de ayer por tres concejales de la ciudad generan profunda preocupación y desconcierto frente al futuro del acceso a la vivienda en el corto, mediano y largo plazo, en razón a que su actuación eleva el riesgo de iniciar procesos constructivos por cuenta de la inseguridad jurídica que genera este tipo de decisiones, además del incremento de los costos por cuenta de la limitación y el estrechamiento de la oferta de suelo para el desarrollo.
 
Lo anterior, como lo hemos dicho, lo hacemos con fundamento en los siguientes hechos:
 
1.    Manizales necesita vivienda para atender el déficit cuantitativo acumulado, reubicar las familias que se encuentran en riesgo no mitigable y atender la demanda de los nuevos hogares que se conformen durante la vigencia del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial y esto debe ser una prioridad del modelo de desarrollo urbano que se proponga para la ciudad.
 
La construcción de vivienda, contrario a la hipótesis de algunos concejales, no está determinada por las cifras aisladas de tasas de natalidad o crecimiento demográfico presente o proyectado, sino por el dato de crecimiento de hogares, respecto a lo cual, según datos de la encuesta continua de hogares del DANE, anualmente en Manizales se conforman 1.300 hogares en promedio. Al respecto es importante destacar que la tasa de crecimiento de éstos, es 4 veces mayor a la de la población que, como bien se conoce, disminuyó significativamente (0.3% Población Vs. 1.3% Hogares). Este aspecto es “Estructural” a la hora de calcular la cantidad de suelo que requiere la ciudad para atender su crecimiento.
 
Uno de los factores que incide en el crecimiento del número de hogares que se conforma al año, es la disminución que viene sufriendo el tamaño promedio de los hogares en la ciudad. Éstos pasaron de 3.7 personas por hogar a 3.2 personas y según las proyecciones oficiales, se espera que esta tendencia continúe. Adicionalmente, es creciente los procesos de subdivisión de hogar. Ambos casos, se pueden traducir en una mayor demanda de vivienda, que puede significar un factor de incremento de 14%, que debe ser contemplada en los cálculos de las necesidades de suelo.
 
En tercer lugar, según la última encuesta de hogares que realizó el DANE, en la ciudad existen cerca de 15.987 hogares con carencias en su vivienda, de los cuales 12.673 tienen problemas relacionados con la calidad de la misma (déficit cualitativo), y 4.166 viven en condiciones de hacinamiento crítico o cohabitación y por ende, requieren de una vivienda nueva de manera oportuna (déficit cuantitativo).
 
Según la información contenida en el Documento Resumen del Diagnóstico (Pág. 166) el déficit cuantitativo acumulado que se utilizó para formular la revisión y ajuste del POT, corresponde a la proyección realizada por el DNP para 2020, que asciende a 5.864 unidades. Sin embargo, teniendo en cuenta que el Plan de Ordenamiento Territorial que está en proceso de adopción estará vigente hasta el año 2031, es necesario que se tenga en cuenta la dinámica de conformación de hogares anuales en la ciudad, que se mencionó anteriormente. Si continua la tendencia de 1300 hogares/año, se requerirían 15.600 unidades de vivienda (que se conformarán entre 2017 y 2031).
 
Así mismo, resulta fundamental que se considere el inventario de familias en riesgo que según las Guardianas de la Ladera es de 2.785, dato consignado en el Diagnóstico de la revisión y ajuste (Documento 006_VIVIENDA de la revisión y ajuste del POT. Cuadro “Inventario Guardianas de la Ladera 2013”. Pág. 62)
 
Bajo este escenario, Manizales requiere de la construcción de 22.551 viviendas durante la vigencia del nuevo plan de ordenamiento territorial (1880 unidades al año aproximadamente), para atender las necesidades de vivienda de las familias que hoy en día residen en la ciudad y que no tienen vivienda digna, de las que habitan en zonas de riesgo y de los nuevos hogares que se conformarán durante los próximos 12 años.

 
NECESIDADES DE VIVIENDA ACTUAL Y FUTURA DE LA CIUDAD

Hogares que residen hoy en día en cohabitación o hacinamiento crítico
(Fuente: Encuesta continua de hogares DANE)
4.166
Hogares actualmente en riesgo
(Fuente: Guardianes de la Ladera)
2.785
Hogares que se conformarán en los próximos 12 años
(Fuente: Cálculos Camacol con base en información de encuesta continua de hogares DANE)
15.600
TOTAL VIVIENDAS A CONSTRUIR EN LOS PRÓXIMOS 12 AÑOS 22.551
Viviendas que se deberían construir anualmente (Aproximadamente) 1880
 
 
Adicionalmente, hay que tener en cuenta que el 58% de los hogares de Manizales (es decir 62.000 hogares), viven en arriendo, subarriendo o usufructo. El avance social y económico de esos hogares estará necesariamente relacionado con tener su vivienda propia formal, y en ese sentido, no solo el sector edificador sino el ordenamiento de la ciudad deben ser garantes de la oferta de esas viviendas.
 
Con fundamento en lo anterior,  la decisión de reducir las posibilidades de expansión de la ciudad atenta contra el logro de la meta que se traza el mismo plan de reducir el déficit, a lo que debe sumarse que se limita la posibilidad de generación de suelo para vivienda de interés prioritario (VIP) en el corto plazo, toda vez que las áreas del Rosario y del Km 41 son procesos que requieren de una ejecución de largo plazo.
  
2.    Se requiere que haya una oferta de suelo suficiente para garantizar la provisión de la vivienda social y prioritario que necesitan los hogares de Manizales.
 
Es necesario tener en consideración que un importante volumen de las viviendas anteriormente mencionadas, se requieren para atender la demanda de VIS/VIP, porque el 60% de los hogares de la ciudad tienen ingresos inferiores a los 2.5 smmlv, y un 82% tienen ingresos inferiores a 4smmlv, que en suma constituyen una gran demanda de vivienda social.
 
Para construir las 22.551 viviendas que demanda Manizales en los próximos 12 años, se requieren aproximadamente 226 Hectáreas Netas útiles (Con densidades de 100 viv/Hectárea).  Con la limitación de áreas que se propone, este número difícilmente asciende a 160 Ha, de las cuales la destinación para vivienda de interés social solo llegaría a 32 Ha, que en una densidad como la planteada requiere además de una altísima dotación de espacio público para generar una adecuada calidad urbanística y no implica por si misma una obligación de construcción en corto plazo.
 
NO garantizar oferta de suelo suficiente (urbanizable sin urbanizar), se traducirá por una parte en una imposibilidad de construir vivienda de interés prioritario y en el caso de la Vivienda de Interés Social, la tendencia sería hacia el segmento de vivienda de 135 SMMLV ($99.591.795). En ambos casos se restringiría en gran medida el acceso a la vivienda formal.
 
Otro aspecto que es importante considerar a la hora de definir suelo urbanizable, es que de acuerdo con el reciente Estudio de Oferta y Demanda de Vivienda de CAMACOL Caldas, cerca de 50.425 hogares tienen intensión de cambiar su vivienda actual. De esos, 42.817 hogares son de los estratos 1, 2 y 3. A esto se debe sumar que el 35% de los hogares quieren vivienda nueva. En ese sentido, la oferta de vivienda social debe ser un determinante central para determinar la cantidad de suelo que requiere la ciudad.
 
De los hogares de la ciudad interesados en comprar vivienda,  la mayoría buscan vivienda de menos de 100 millones de pesos (8 de cada 10 de los estratos 1 y 2, y 6 de cada 10 del estrato 3). Si el suelo es limitado, no hay como garantizar esa oferta y muy posiblemente esas familias recurrirán a municipios como Villamaría, con la consiguiente “fuga de impuestos” que esto conlleva.
3.    La escasez de suelo pone en riesgo la ejecución del modelo de ocupación propuesto por el POT para Manizales y adicionalmente limita la inversión y el desarrollo de la actividad edificadora en la ciudad.
 
Actualmente el sector inyecta alrededor de medio billón de pesos anuales a la economía de la ciudad, mediante el desarrollo de proyectos de vivienda nueva ($480.000.000.000). Restringir el suelo es poner en riesgo esas inversiones y desplazarlas a otros municipios o regiones. El efecto más grave es que de ese medio billón se demandan insumos, materiales y servicios por cerca de 240.000 millones anuales, en 29 subsectores económicos y en más de 174 líneas productivas. Es así como la construcción genera 9 de cada 100 pesos del PIB del departamento y 5 pesos adicionales se generan en las actividades inmobiliarias conexas con la actividad edificadora.
 
En materia de empleo, 15 de cada 100 empleos de la ciudad tienen que ver con la construcción y las actividades inmobiliarias.
 
De otra parte, es importante anotar que la limitación de suelos de expansión en la ciudad, intensificaría los efectos migratorios que se vienen presentando hacia Villamaría, la cual es claramente evidente cuando se compara la actividad edificadora de ambos municipios. En Villamaría se inician al año en promedio 84 viviendas unifamiliares que se asimilarían como estrato 6 en Manizales, mientras que en Manizales en promedio se han construido 73 unidades anuales. También es significativo el incremento en la construcción de vivienda en Villamaría para a otros estratos, hasta el punto de llegar a tener una oferta de 257,  a diciembre de 2016
 
A raíz de este fenómeno, Manizales ha dejado de percibir alrededor de 7.900 millones por concepto de impuesto predial anual de vivienda unifamiliar con valor de venta superior a 392.5 SMMLV, lo cual se podría revertir si se garantiza suelo suficiente para todas las clases de vivienda y estímulos que promuevan su construcción en la ciudad.
 
Por otra parte es importante resaltar que las condiciones técnicas, ambientales y normativas para considerar la inclusión de áreas de expansión ya se habían analizado a partir de estudios en los que la Administración Municipal y Corpocaldas invirtieron importantes recursos y esfuerzos; asunto que desestimaron los concejales al momento de su decisión, la cual además no se soporta en los criterios ya enunciados.
 
Como se indicó al inicio de esta reflexión, CAMACOL CALDAS es respetuoso del proceso deliberativo, y continuará acompañándolo en las instancias en las que sea verdaderamente escuchado, y es por ello que acudimos a este medio para manifestar una preocupación por un hecho que no solo afecta la actividad edificadora, la seguridad jurídica para las inversiones de largo plazo, sino la economía de las familias de la ciudad y su anhelo fundamental de tener vivienda propia y digna debido a su escases y como consecuencia de sus altos costos.
 
Fin del Comunicado